適切な大規模修繕時期が分かる!マンションの建物診断とは【自主点検チェックシート無料プレゼント!】

大規模修繕工事の事前準備や長期修繕計画の見直しを目的として実施されることの多いマンションの建物診断。現状の建物の劣化状況を把握し最適な修繕計画を検討するために重要な建物診断とは、どのように行われるのでしょうか。今回はマンションの建物診断(建物調査診断・経年劣化診断)の目的や内容、費用相場などについて解説します。

目次

マンションの建物診断とは

建物診断(建物調査診断・経年劣化診断とはマンションなどの建物の劣化状況を把握するために行われる調査のことで、大規模修繕工事に先立って実施されるケースがほとんどです。

大規模修繕工事は長期間におよぶ上に費用も高額となるため、長期修繕計画に基づいて計画性をもって取り組む必要があります。しかし、長期修繕計画はあくまでも“計画”であり、マンションによって建物の劣化状態や進行度合いは異なります。そのため、建物診断を実施し、実際の建物の劣化状況に合わせて適切に修繕を行うことが重要です。

建物診断を行う目的とメリット

1. 建物の劣化状況を把握できる

建物は常に紫外線や雨風に晒されており、年月の経過とともに劣化が進行し建物の耐久性が低下していきます。

マンションによって建物の劣化状態や進行度合いも様々です。例えば、沿岸地域の建物の場合は塩害による鉄部やコンクリート内部の鉄筋劣化が進行しやすいなど、同じ築年数の経過したマンションでも立地条件・周辺環境によって劣化状況は異なります。
また、同じマンション内でも、常に紫外線や雨風に晒されている屋上と、屋根があり直射日光があまり当たらない内部共用廊下では劣化の進行度合いも大きく異なります。

さらに、明らかに劣化が見られる場合もあれば、コンクリート内部の劣化やタイル下地の浮きのように表面上は健全に見えても内部の劣化が進行し、場合によっては剥落により歩行者に危険が及ぶ可能性もあります。

適切に建物を維持管理していくためには、大規模修繕工事の前には建物診断を実施して、目に見えない劣化状況をしっかりと把握することが大切です。

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2. 大規模修繕工事の適切な仕様選定ができる

管理組合様や建物オーナー様にとって分からないことだらけの「大規模修繕工事」。知識や経験が少ない方にとって、工事内容や工事範囲などを適切に判断することは難しいことではないでしょうか。

先ほどからお伝えしているように、建物の劣化状態や進行度合いはマンションごと・部位ごとに異なります。今すぐに修繕が必要な箇所とそうでない箇所を客観的に判断するためにも建物診断は欠かせません。

 

建物診断は大規模修繕工事の対象となる共用部分(屋上、外壁、バルコニーなど)の調査を行い、診断結果に基づいて必要な工事内容や工事範囲、概算工事金額などの計画見直しが可能になるため、必要な修繕を優先して実施することができます。

それぞれの工事の優先度が明確になることで、専門的知識や経験の少ない管理組合様や建物オーナー様でも工事仕様が適切かどうかの判断が容易になり、資金計画も立てやすくなります。

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3. 長期修繕計画見直しのきっかけになる

マンションでは、将来予想される修繕工事等から必要な費用を算出することで、月々の修繕積立金を設定することを目的として『長期修繕計画』が作成されています。
そもそも今の長期修繕計画で問題ないのか、改めて見直す方法としても建物診断は有効です。

繰り返しとなりますが、長期修繕計画はあくまでも“計画”にすぎません。マンションによって建物の劣化状態や進行度合いは異なるため、建物診断を実施し、実際の建物の劣化状況に合わせて適切に修繕を行うことが重要です。

今すぐに工事をしなくても良い箇所はないか、逆に危険な箇所や本当に工事が必要な箇所を見逃していないかなど、建物診断を行うことで適切な修繕計画へと軌道修正することができるのです。

実際に多くのマンションでは、長期修繕計画に基づき、大規模修繕工事の実施時期が近づいたタイミングで建物診断が行われています。また、その際の建物診断の結果や大規模修繕工事の実施内容によってその後の長期修繕計画を見直し・修正されていることと思われます。

建物診断の流れと内容

1. 建物診断の依頼

専門家に建物診断を依頼し、建物診断の相談を行います。建物診断を行う専門家には、施工会社や管理会社、コンサルタント会社(第三者機関)などがあります。依頼先の選定はこの後の大規模修繕工事の発注方式(パートナー)にも関わるため、合わせて検討する必要があります。

※大規模修繕工事の発注方式についてはこちらで詳しく解説しています

 

2. 図面などの事前確認・アンケートの実施

現地調査の前に設計図面や建物情報、過去の修繕履歴などの書類を確認します。
また、各戸のバルコニーの状態について区分所有者様へアンケートを実施する場合も事前に行います。

 

3. 現地調査

事前確認やアンケートで得られた情報を踏まえて現地調査を行います。屋上や外壁、共用廊下などの共用部分を中心に、目視調査・触診調査・打診調査(手の届く範囲)などが行われます。「打診調査」とは、タイルの上に打診棒(先に玉がついた棒)を転がし、下地から浮いたタイルと健全な接着状態のタイルを打診棒で転がした時の響いた音の違いでタイル浮きを判別する調査です。

また、築年数によってはサンプリング採取・特殊機器を使った調査を伴う、外壁塗装面・タイル面の付着力試験を行う場合もあります。

 

4. 報告書の提出

調査結果をまとめ、建物診断報告書が作成されます。報告書では部位ごとの劣化状況がA~Eの5段階で評価され、建物のどこで・どのような劣化が起きているのかを写真などで把握することができます。

実際に弊社にて実施している建物調査診断の評価方法は以下の通りです。

A 経過観察 やや劣化が進行していますが、機能上の問題はありません。
B 注意観察 将来的な修繕工事をお勧めします。(78年後)
C 軽度な劣化症状 計画的な修繕工事をお勧めします。(46年後)
D 修繕が必要 早期の修繕工事をお勧めします。(13年後)
E 緊急修繕が必要 危険な状態です。
落下・破損等により事故につながる可能性があります。

建物診断にかかる費用と期間

建物診断は目視調査・触診調査・打診調査に加えて、特殊な機器を用いて建物の見えない箇所も詳細に調査を行います。そのため、依頼先にもよりますが、基本的には建物診断は有償となる場合が多いです。

具体的な費用は、マンションの大きさや形状などによって異なりますので、事前に建物診断を行う施工会社や管理会社、コンサルタント会社(第三者機関)などに見積りを依頼して実施を検討しましょう。

まずは自分たちでセルフチェックしてみよう

専門家に依頼する前にまずは自分たちで建物の点検を行い、建物の劣化状況を把握されることをお勧めします。定期的に自分たちで状況把握することで劣化の経過を確認できたり、自分たちのマンション・建物に対する愛着もより増すのではないでしょうか。

建物診断は内容や費用がマンションごとに異なるため、専門家に相談するところから始めることをお勧めしておりますが、今回は管理組合の皆様・建物オーナー様ご自身で簡単にセルフチェックができる『建物簡易自主点検チェックシート』をご用意いたしました。点検結果を記入できるシート(Excel)もプレゼントしています!

今なら無料でダウンロードいただけます。

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自主点検の結果では、点数によって早急に大規模修繕工事が必要なのか、長期修繕計画の改善が必要なのかが分かるようになっています。

まずは自主点検チェックシートをもとに建物診断の実施を検討し、建物診断の結果をもとに適切に修繕工事・長期修繕計画の見直しを実施していくことで、資産価値の維持・向上に繋げていただければ幸いです。

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まとめ

マンションによって建物の劣化状態や進行度合いは様々です。
建物診断によって今すぐに修繕が必要なのか、今すぐではない場合はいつ大規模修繕工事を実施すれば良いのかなど、マンション修繕についてのご不安点がクリアになります。
その際、管理組合様・建物オーナー様が、ご自身の目で劣化状況を定期的に確認することも大切です。

劣化の初期段階で早めに修繕を行うことで修繕費用を抑えることができますが、今すぐには必要のない工事を急いで行う必要はありません。必要なタイミングで必要な修繕を行うということが大切です。
建物診断の結果を基に、長期修繕計画と合わせて総合的に大規模修繕工事の実施時期を判断する必要があります。

 

私たちヨコソーは客観的な立場で建物診断を行い、管理組合・建物オーナーの皆様が総合的に判断できるようサポートしてまいります。

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